Analiza bytomskiego rynku lokali mieszkaniowych

Analiza na podstawie transakcji z lat 2014-2018

Spośród wszystkich transakcji lokalami mieszkalnymi w Bytomiu, największa część dotyczy Śródmieścia – to tu zawieranych jest aż 40% transakcji.

Pozostała część rynku obejmuje głównie dzielnice Miechowice (16%) i Szombierki (14%) oraz Stroszek (10%) i Rozbark (10%), mniejszy udział dotyczy Osiedla Gen. Ziętka (7%). W Karbiu oraz Łagiewnikach rozmiar rynku lokali mieszkalnych jest bardzo mały – stanowią one poniżej 2% i niecały 1% ogółu transakcji.

W dzielnicach z dominującą zabudową jednorodzinną – Suchej Górze, Stolarzowicach i Górnikach zawierane są tylko pojedyncze transakcje lokalami mieszkalnymi, podobnie jak w wyludniającej się dzielnicy Bobrek.

 

Wśród sprzedawanych mieszkań największy udział mają lokale o małej i średniej powierzchni – od 30 m2 do 40 m2 oraz od 40 m2 do 50 m2, razem stanowią one prawie połowę ogółu transakcji. Dość popularne są także mieszkania o powierzchni od 50 do 60 m2 (18%) oraz od 60 do 70 m2 (14%). Większe mieszkania, o powierzchni od 70 m2 do 80 m2 stanowią już tylko 5% rynku, a lokale przekraczające 80 m2 powierzchni stanowią razem mniej niż 9% transakcji. Nieduży jest także udział najmniejszych lokali – do 30 m2 – stanowią one ok. 5% ogółu sprzedawanych mieszkań.

Pod względem liczby pokoi w mieszkaniu, najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, stanowiące 46% ogółu transakcji. Drugą najliczniejszą grupę stanowią mieszkania trzypokojowe (31%). O połowę mniej jest kawalerek (16%). Mieszkania o liczbie pokoi 4 i więcej stanowią razem tylko ok. 7% rynku.


Ceny na bytomskim rynku lokali mieszkalnych są stabilne – w okresie ostatnich czterech lat nie obserwuje się tu ani ich wzrostu, ani spadku. Fakt ten ilustruje zaznaczona na poniższym wykresie linia trendu zmian cen jednostkowych w czasie – o niemal poziomym przebiegu, położona w okolicach ceny średniej, wynoszącej ok. 1900 zł/m2.

Rozkład cen mieszkań jest różny w poszczególnych dzielnicach miasta. Z analizowanych danych wynika, że największą rozpiętością cen charakteryzuje się Śródmieście, gdzie ceny osiągają najniższe i najwyższe ceny z ogólnego zakresu cen. Jednak pod względem średnich cen jest to jedna z najtańszych dzielnic miasta – przeciętna cena w tym obrębie wynosi niecałe 1700 zł/m2. Tańsze od śródmiejskich mieszkań są tylko lokale położone w Bobrku – dzielnicy o kurczącym się rynku nieruchomości.

Najwyższymi średnimi cenami lokali mieszkalnych charakteryzują się Osiedle Gen. Ziętka oraz Miechowice – osiedla mieszkaniowe o peryferyjnym położeniu, lecz bogatej infrastrukturze i zielonym otoczeniu, a także atrakcyjnej zabudowie (dominują preferowane przez kupujących niskie bloki mieszkaniowe). Ceny powyżej średniej osiągają także mieszkania położone na Stroszku i w Szombierkach. Poziom cen w Łagiewnikach i Rozbarku nie odbiega znacznie od średniej, natomiast wyraźnie tańsze są Śródmieście i Karb.

Poza lokalizacją, na ceny mieszkań wpływa także wiele innych cech. Wśród nich jest m.in. powierzchnia użytkowa lokalu. Zgodnie z poniższym wykresem, im większe jest mieszkanie, tym zazwyczaj niższa jest jego cena za metr kwadratowy.

Powyższa zależność dotyczy zwłaszcza mieszkań dużych – o powierzchni powyżej 80 m2. Jest to dość zrozumiałe biorąc pod uwagę fakt, że są to lokale o wiele rzadziej sprzedawane  – trudniej znaleźć kupca, wobec czego jest się bardziej skłonnym do negocjacji ceny.

Na życzenie Klienta wykonuję szczegółowe analizy rynku, pogłębione o dodatkowe cechy nieruchomości, rozszerzone w czasie lub obejmujące wybrane dzielnice. W celu uzyskania tego rodzaju opracowania zapraszam do kontaktu.

 

Katarzyna Kocielska

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *